深扒 | 都是一线江景，白鹅潭还有多少10万+豪宅？

白鹅潭真的是这几年，广州动静最大，故事最多的板块。

这些天又有两个好消息传来：

一是，广州首个内港湾码头终于动工，开挖架势足足的。

二是，白鹅潭248米纯商业地标以12亿成功出让，由荔湾国资拿下。

红气养人这个说法，你真的不得不服。

遥想4年前，这宗纯商业地可是惨遭流拍，多少人笑话白鹅潭进度慢。

248米这个高度，虽然在全市排不上号，但抛开珠江新城，咖位还是够的。

比如放在琶洲，这个高度也仅次于广州国际文化中心（320米）和名创优品总部（288米），与星河湾中心（250米）仅差毫厘。

如今摩天大楼审批收紧，纯商业地块招商引资压力大，又没有住宅迅速回笼资金，还能有金主买单，可见资本对白鹅潭的长期看好。

我查了一下，这个地标用地面积约9175㎡，比刚引进首家瑞吉的合景ONE68还大一点，建筑也更高。

它有条件做得更综合——楼下街区式商业，中间写字楼+商办，200米以上顶层天际江景，引入星级酒店。

有时我也会感慨，白鹅潭的利好都要溢出来了

当然，梅梅不是来吆喝的。

如果你把白鹅潭临江带地图拉出来，从起点到终点，足足11公里，每一段都有自己的重点，不像天河、海珠的江边，丰富度比较单一。

问题是白鹅潭很大，沿江板块很多，不能一概而论。

所以，今天我用笨方法，对这条江岸线进行系统梳理，为大家买房置业，提供一份参考。

举个例子，周末开盘的国贸保利海上印。

梅梅不仅做了详细户型测评，88㎡做四房，全市唯一小面积超新规，确实够“夯”。

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还会纵观板块全局，未来配套供应，为你带来全维度的透析。

现在，进入正题：

①白鹅潭核心区

这应该是白鹅潭，称得上“夯”的区域。

一方面，广州首座万象城，以及大湾区三馆合一就在这里，且预留了广州首条过江缆车，有望与沙面连通。

这里也是白鹅潭三江汇聚的地方，春节烟火秀主场。

另一方面，白鹅潭为数不多有一定产业支撑，非纯文旅板块。

立白中心就不说了，还有骆驼总部、广州建筑与湖南建投，接下来还将建起248米地标。

只可惜白鹅潭国际金融中心仍未复工……

这里土地供应非常清晰，最核心一圈，只有湖南建投与广州建筑身后还有地，且为商业地块。

也就是说，除非商改住，否则无宅地供应，而即便商改住，江景也会被挡得很严。

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这也是为什么保利翡丽甲第能被市中心老钱一眼相中。

白鹅潭瑞玺则行不改名坐不改姓，255~1500㎡商办大平层，最高敢叫价1个亿！

至于核心圈以外，与聚龙湾的断裂带还处于规划真空区，上限可以很高——望江版“马场豪宅”，下限就是维持现状N年。

②聚龙湾太古里

可能会争议，但我个人认为，这也是白鹅潭未来最“夯”的板块。

核心原因是太古地产太特别，与追求规模化的商业地产商不同，它对每一个项目都非常有“耐心”，从不直接复制。

据说它可以用10年去打磨一个方案！

我不觉得聚龙湾2027年兑现的太古里重奢区是“戏肉”，以太古全国顶级的招商能力，品牌绝对一流。

更令人期待的，反而是太古之后会如何运营。

这里有开放式街区、工业遗址、古村落、滨水榕荫、星级酒店、文化展览……早已不是单纯商业项目，而是自带文化属性的社交空间。

这个区域既没次新房，更没在售盘。

首个住宅项目是珠实去年12月拿地的聚龙湾源舍（玻璃厂地块），预计4月底开放售楼部。

向下与国贸保利海上印106㎡必有一战，向上又能撕一撕广船尚滨道128~138㎡客户。

聚龙湾源舍户型图已经曝光，我们接下来也会做采光与景观模拟，并给出相应选筹指南。

感兴趣的朋友可以先加梅梅（Loushimeidaoli123），有消息及时同步。

未来聚龙湾还将有两宗一线江景宅地。

其中，坑口四码头地块已列入今年广州土地供应蓝皮书，会更早出让，商住性质，占地8070㎡，与海上印差不多。

但直接就在江边100多米处，估计会是大平层豪宅。

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珠实聚龙湾壹号周边，还有不少住宅规划。

最关键就看原广东制药厂能否修规成功，那宗地面积大，且能把聚龙湾住宅区整片连起来，打造成与重奢为邻的滨江住区。

据说珠实已有野心，也在争取把周边宅地一举拿下。

但话又说话来，按照太古的节奏，聚龙湾是慢工出细活。

③广船

这属于老朋友了，去年船台1914开业，还直接火出圈。

按规划，这里聚集广州首家JW万豪，首家雅诗阁优选，并将落地船坞博物馆、龙门吊剧场中心等文化休闲设施。

广船也是整个白鹅潭临江带，最早落地、兑现九年制名校的板块，广外附与幼儿园都已经开学，区域势能可谓“顶级”。

大家关注的问题，在于兑现速度，比如大量商业体究竟如何运营，还会引入什么级别的商业等。

整个片区除一期璇湾，二期尚宾道外，还有广船三期以及东塱旧改释出，宅地相当充裕。

目前看，最后的广船三期或许才是“货头”，直接一线临江，但毫无疑问，价格也会是最贵的。

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在售方面，尚宾道此前128㎡低层也要5.2万/㎡起，不算便宜。

不过近期价格有惊喜，想知道笋不笋，值不值得买，可以问梅梅。

④东沙商贸港

这里属于白鹅潭临江带的最南端，内港湾就在这里。

其对应的客群，有很大一部分是水产批发和清平药材老板，所以低密大平层反而卖的好。

前几天，内港湾开挖，具体什么时候建好，兑现程度如何，取决于立白集团的魄力。

东沙应该是白鹅潭继万象、太古后，目前最大一块饼了。

据说会有港湾景观、环湖碧道、邮轮码头、珠江水上巴士、大地剧场等，休闲旅游配套。

码头还能停靠12~32米不等的游艇，整体感觉有点像新加坡克拉码头，希望它能好好搞。

内港湾效果图

从航拍视角看，内港湾建起来后，变化最大会是保利珠江天悦。

原本只有最前排的小高层一线望江，之后都要变成内港湾头排，有一说一，整个白鹅潭只有它，能栋栋直面珠江后航道江景线。

珠江天悦也凭借这一优势，从去年到现在，总共卖了225套套均1000万+的房子。

586㎡楼王单价更突破10万+！项目已发海报，下个月涨价2个点，也是凶猛。

看未来，东沙一线临江宅地供应基本明牌，就是珠江天悦旁两宗待出让的宅地。

商贸港二期已经列入今年供地蓝皮书。

⑤塞坝口-石围塘

这里离白鹅潭核心区很近，又是区府所在，位置不差。

整个板块临江一带界面分明，要么是老小区、政府宿舍，要么是仓储用地。新盘海上印，吃透供需红利，

地头蛇同事“拆不婷”就住那边，她表示那些仓储用地改造阻力并不大，周边相对缺乏优质刚需、刚改盘。

理论上芳村地铁站以西，区府以东，会是接下来白鹅潭新增宅地最大爆发点。

在今年蓝皮书上，塞坝口地块已赫然在列，不过还只是单体楼规模。

以上是梅梅的一家之言，每个板块都有自己的故事与节奏，大家更看好谁？

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